Im Jahr 2023 wurden in Deutschland 294.400 Wohnungen gebaut. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 0,3 % oder 900 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Damit hat sich die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen seit dem Jahr 2021 kaum verändert (2021: 293.400; 2022: 295.300). Zuvor war die Zahl der Wohnungen von 159.800 im Jahr 2010 bis auf 306.400 Wohnungen im Jahr 2020 gestiegen. In den Zahlen sind sowohl die Baufertigstellungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden enthalten sowie Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden.

Von den im Jahr 2023 fertiggestellten Wohnungen waren 257.200 Neubauwohnungen in Wohngebäuden. Das waren 0,6 % oder 1.600 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Auf Einfamilienhäuser entfielen davon 69.900 Wohnungen. Damit wurden 9,3 % oder 7.200 Einfamilienhäuser weniger fertiggestellt als im Vorjahr. Dagegen stieg die Zahl neuer Wohnungen in Zweifamilienhäusern um 3,8 % oder 900 auf 23.800. In Mehrfamilienhäusern wurden 156.300 Neubauwohnungen geschaffen und damit 4,1 % oder 6.100 mehr als im Vorjahr. In Wohnheimen sank die Zahl fertiggestellter Wohnungen um 15,9 % oder 1.400 auf 7.300. Die durchschnittliche Abwicklungsdauer, also die Zeit von der Genehmigungserteilung bis zur Fertigstellung, hat sich bei den im Jahr 2023 fertiggestellten Wohngebäuden auf 24 Monate weiter verlängert; im Jahr 2020 waren es noch 20 Monate gewesen. In Nichtwohngebäuden entstanden im Jahr 2023 insgesamt 5.600 Wohnungen, das waren 17,2 % oder 800 mehr als im Jahr 2022.

Bauüberhang verringert sich erstmals seit dem Jahr 2008

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen fiel im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 26,7 % auf 259.600 und war damit deutlich geringer als die Zahl der fertiggestellten Wohnungen. Dadurch ging die als Bauüberhang bezeichnete Zahl bereits genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen im Vorjahresvergleich erstmals seit dem Jahr 2008 gegenüber dem Vorjahr zurück und zwar um 58.100 auf 826.800 Wohnungen zum Jahresende 2023. Davon befanden sich 390.900 Wohnungen bereits im Bau (214.500 waren „unter Dach“ beziehungsweise im Rohbau fertiggestellt). Der bisher höchste Bauüberhang wurde im Jahr 1995 mit 928.500 Wohnungen gemessen.

Der Rückgang des Bauüberhangs ist auch auf die hohe Zahl erloschener Baugenehmigungen zurückzuführen, bei denen in der Regel die mehrjährige Gültigkeitsdauer der Genehmigung abgelaufen ist und die nicht mehr in die Berechnung einfließen. Im Jahr 2023 erloschen 22.700 Baugenehmigungen, nachdem im Jahr 2022 mit 22.800 erloschenen Baugenehmigungen der höchste Wert seit 2006 verzeichnet worden war. Zugleich ist davon auszugehen, dass im Bauüberhang auch Bauvorhaben enthalten sind, deren Genehmigungen zwar noch nicht erloschen sind, die aber nicht mehr weiter verfolgt werden.

Der zentrale Indikator für die Bauaktivität bei Nichtwohngebäuden ist der umbaute Raum. Bei den im Jahr 2023 fertiggestellten Nichtwohngebäuden erhöhte sich der umbaute Raum gegenüber dem Jahr 2022 um 3,8 % auf 191,7 Mio. m³. Der Anstieg ist unter anderem auf die Handels- und Warenlagergebäude mit Zunahmen von 10,2 % beziehungsweise 10,3 % zurückzuführen. Bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden fand im Jahr 2023 wieder eine leichte Erholung nach der Corona-Krise statt (+6,2 % oder +1,1 Mio. m³ umbauter Raum).

Bauverband: Negative Vorzeichen für die Zukunft

Für Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, stehen die Ergebnisse bei Baufertigstellungen für die Leistungsfähigkeit der Bauwirtschaft auch in konjunkturell schwierigen Zeiten und unter problematischen Rahmenbedingungen. "Es zeigt außerdem den enormen zeitlichen Verzug bauwirtschaftlicher und baupolitischer Entscheidungen“, so Müller. Denn viele der Fertigstellungen des Vorjahres dürften noch auf Genehmigungen zurückzuführen sein, die in den Jahren bis 2022 unter deutlich besseren Rahmenbedingungen beantragt und erteilt worden sind. „Unterm Strich bleibt allerdings: Auch im Vorjahr wurden weniger Wohnungen gebaut, als es der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum eigentlich erfordert. Weder die Politik noch wir als Branche sollten sich deshalb mit diesem Ergebnis zufriedengeben.“ Wohin die Reise am Wohnungsmarkt angesichts negativer Vorzeichen hinzugehen drohe, zeige sich bei den Baugenehmigungen. Diese hätte 2023 mit nur noch 260.000 um nahezu ein Drittel niedriger gelegen als 2021. Auch im ersten Quartal 2024 habe es mit einem weiteren Rückgang von 22 % keine Trendwende gegeben. Politik, Bauwirtschaft und Immobilieninvestoren stünden daher in der Pflicht, in ihren Anstrengungen zur Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum nicht nachzulassen. Schließlich sei 2023 die Zahl der Sozialwohnungen weiter zurückgegangen. 

Müller mahnte vor allem ein stärkeres Engagement der Politik an. „Mit einem mutigen und beherzten Abbau hemmender staatlichen Regulatorik können wichtige Impulse gesetzt werden, ohne dass dem Staat nennenswerte Kosten entstehen“, so Müller. „Lange Planungs- und Genehmigungszeiten, sich ständig verändernde Vorgaben zur Bauqualität, ausufernde Bauvorschriften sowie unterschiedliche Landesbauordnungen: wenn endlich die Schere an diesem Vorschriftenwirrwarr angesetzt wird, könnten die Bauunternehmen mehr industriell und seriell bauen sowie Baukosten aus eigener Kraft deutlich reduzieren. Am besten gelingt das mit voll digitalisierten und personell gut ausgestattet Bauverwaltungen.“

Angesichts weiterhin hoher Zinsen und Baupreise reiche dies aber vor allem kurzfristig nicht aus, dem Wohnungsneubau wieder auf die Sprünge zu helfen. Wolle die Politik die ambitionierten selbstgesteckten Ziele erreichen, müsse auch mehr Geld in die Hand genommen werden, vor allem im Rahmen eines Zinsverbilligungsprogramms. „So schön das Ergebnis für 2023 auch ist, vor allem in den Ballungsgebieten und ihrem Umland bauen wir weiter dem steigenden Bedarf hinterher“, erklärte Müller. 

DGfM: Wohnungsbau muss gefördert werden

Auch die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau e.V. (DGfM) ist der Meinung, dass die Zukunft trotz besserer Zahlen aus 2023 weiterhin düster ist. Denn die rund 295.000 in 2023 fertiggestellten Wohneinheiten beruhen auf den besonderen Finanzierungs- und Förderbedingungen der Jahre 2021/22. Diese haben sich jedoch seit dem zweiten Quartal 2022 rapide verschlechtert, ohne dass die Bundesregierung wirksame Gegenmaßnahmen ergriffen hätte. "Im ersten Quartal 2022 hatte die KfW innerhalb von nur zwei Monaten Förderzusagen in Höhe von 11 Mrd. Euro für etwa 335.000 Wohneinheiten erteilt. Ein Großteil dieser Wohnungen wurde im Jahr 2023 realisiert und ist Teil der heute vermeldeten Fertigstellungszahl", sagt Dr. Hannes Zapf, Vorstandsvorsitzender der DGfM. "Von dem abrupten Förderstopp im März 2022 und den parallel dazu sprunghaft gestiegenen Zinsen ist diese Meldung noch nicht beeinflusst. Die Indikatoren im Wohnungsbau, insbesondere Neubaugenehmigungen und Produktionsstatistiken der Baustoffindustrie befinden sich erst seit dem zweiten Quartal 2022 im freien Fall. Daher wird ein starker Rückgang der Wohnungsbautätigkeit in 2024 erwartet."