Der Wachstumstrend im deutschen Hochbau hält bereits seit vier Jahren in Folge an, wird aber ab dem Jahr 2018 an Dynamik einbüßen. Im Jahr 2017 konnte der Hochbau noch ein Wachstum um real 2,6 % verzeichnen. Wesentlicher Treiber dieser Entwicklung war nach wie vor der Wohnungsbau (+3,2 %), der im vergangenen Jahr durch ein leichtes Wachstum im Nichtwohnungsbau mit +1,3 % ergänzt wurde. Auch das Volumen neuerBaugenehmigungen ist mit Ausnahme von Ein- und Zweifamilienhäusern (-0,7 %) höher als im Vorjahr, allerdings nur knapp. Aufgrund des hohen Auftragsbestands, der immer noch vorteilhaften Finanzierungsbedingungen und eines anhaltenden Wohnungsdefizits vor allem in Großstädten, wird auch weiterhin mit Wachstum im deutschen Hochbau gerechnet.
Für 2018 prognostiziert die aktuelle Studie der internationalen Strategieberatung EY-Parthenon ein Abflachen der Wachstumsdynamik von 2,6 % in 2017 auf 2,0 %. Dieser Trend soll sich auch in den Folgejahren weiter fortsetzen: 2019 wird mit einem Wachstum von 1,3 % gerechnet, 2020 sinkt das Wachstum dann auf nur noch 0,7%. „Das Volumen neuer Wohnungsbaukredite ist leicht rückläufig und auch das Wachstum der Baugenehmigungen lässt nach. Daher müssen wir mit einem geringeren Wachstum insbesondere im privaten Wohnungsbau rechnen,“ erläutert Björn Reineke, einer der für den Bausektor verantwortlichen EY-Parthenon-Partner, die Ergebnisse der Studie. Die erwartete Steigerung der Investitionsbereitschaft im Nichtwohnungsbau, insbesondere im Wirtschaftsbau, könne diese Entwicklung nicht ausgleichen.
Baupreise steigen stärker als Inflation und Mietpreise, Renditen sinken
Zwischen 2011 und 2016 stiegen die Baupreise stärker als die Verbraucherpreise; getrieben durch die geringe Inflationsrate einerseits und den zunehmenden Auftragsstau in der Baubranche andererseits. Dieser Trend setzte sich auch 2017, trotz leicht gestiegener Inflation von +1,6 %, fort. Die Preise für Neubauten stiegen 2017 um 3,0 % bis 3,3 % während die Preise für Renovierungen um 3,3 % stiegen. Auch für die kommenden Jahre erwartet EY-Parthenon weitere Preissteigerungen oberhalb der Inflationsrate, da der Auftragsstau nur langsam abgebaut werden kann. Durch die dauerhaft hohe Nachfrage werden sich die Preissteigerungen auch in den kommenden Jahren durchsetzen lassen. „In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien deutlich stärker gestiegen als die
Mietpreise, vor allem in Ballungsräumen. Das vermindert die Mietrenditen, wobei die niedrigen Zinsen derzeit immer noch gute Renditen ermöglichen. Dies wird sich bei steigenden Zinsen jedoch ändern,“ sagte Volkmar Schott, einer der für den Bausektor verantwortlichen EYParthenon-Partner. „In großen Ballungsräumen ist dieser Effekt deutlich stärker als in Mittelzentren, die dadurch für Investoren zunehmend interessant werden“.
Sparmotiv Wohneigentum gewinnt an Bedeutung
Die Sparquote blieb 2017 im Vergleich zu 2016 konstant bei 9,7 %, während das verfügbare Einkommen um 3,9 % stieg. Somit setzte sich die seit 2013 andauernde Entwicklung steigender Ersparnisse fort, wobei Wohneigentum nach wie vor eines der wichtigsten Sparmotive der Deutschen ist. Während Konsum als Kernsparmotiv seinen Spitzenplatz von 2016 im vergangenen Jahr an die Altersvorsorge verlor, gewann Wohneigentum wieder an Bedeutung. 2017 nannten 40,7 % der Befragten Wohneigentum als eines der wichtigsten Sparmotive. Dies entspricht einer Steigerung von 2,0 Prozentpunkten gegenüber 2016.
Indikatoren für mögliche Blase im Wohnimmobilienmarkt uneinheitlich
Inwieweit sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase entwickelt, ist laut der Studie von EY Parthenon nicht eindeutig zu erkennen. Zwar sind erste Anzeichen für eine Immobilienblase sichtbar: Die Kaufpreise steigen insbesondere in Ballungszentren schneller als die Mietpreise, und niedrige Zinsen wie auch die anhaltend hohe Nachfrage treiben die Bautätigkeit an. Andererseits sind einige Kriterien, die bei anderen Nationen vor dem Platzen der dortigen Immobilienblase zutrafen, in Deutschland derzeit nicht erfüllt. So ist durch den vorhandenen Nachfrageüberhang die Gefahr von Überkapazitäten in naher Zukunft gering. Hinzu kommt, dass deutsche Hausbauer ein vergleichsweise risikoaverses Finanzierungsverhalten zeigen. Sie belasten ihre Haushalte nicht um ein Vielfaches ihres Haushaltseinkommens.
Marktverändernde Trends
In diesem insgesamt positiven Umfeld stellt eine Reihe von Marktentwicklungen die Unternehmen der Baubranche vor inhaltliche Herausforderungen. Trends wie beispielsweise die Industrialisierung/Modularisierung der Gebäudeerrichtung oder die Digitalisierung in fast allen Bereichen des Bauprozesses beeinflussen die Branche und verändern die Nachfrage. Daraus entstehen sowohl Chancen als auch Herausforderungen für die betroffenen Unternehmen. „Strategisch gut aufgestellte Bauunternehmen sind jetzt dabei, neue digitale Kompetenzen aktiv in ihre Geschäftsmodelle zu integrieren und für die Verbesserung Ihre Produkte und Dienstleistungen zu nutzen. Dies stellt in Zeiten von hoher Auslastung zwar eine besondere Herausforderung dar, schafft aber für die künftige Entwicklung mit nachlassendem Wachstum Wettbewerbsvorteile – in Deutschland, aber auch international,“ sagt Axel Schäfer, Partner für den Bausektor bei EY-Parthenon in Deutschland.
